Construindo Minha Casa Clean: 02/05/15

Dicas de Como Fazer um Contrato de Obras!



Quais as informações necessárias num contrato de obras?


Nos tempos que estamos vivendo, onde a palavra não tem mais valor e que não é mais garantia de honestidade, um contrato bem elaborado é essencial para evitar muitas dores de cabeça, despesas e imprevistos. Uma leitora me enviou a seguinte pergunta: "Me tire uma dúvida com relação as multas no contrato (com construtora). Qual o valor que você estipulou por atraso da obra, e como fez para escolher a cor dos porcelanatos. Quero que me entreguem a casa pronta, pois não tenho tempo para administrar obra e nem cabeça, rsrs". Eu já havia feito um post sobre documentação, valores para construir e dicas pré-obra AQUI, mas agora que já passou essa fase turbulenta tenho novas informações, então decidi fazer um novo post mais direcionado a contrato... espero que seja muito útil e um grande conselho, quando se trata de dinheiro, não existe profissional amigo, temos que separar bem as coisas para não arcar com grandes prejuízos. Vem comigo!


Acordo escrito
Um contrato de obras bem elaborado, permitirá a execução correta dos trabalhos no decorrer da construção ou reforma da sua casa ou apartamento. Para proteger os principais interesses junto ao empreiteiro o mesmo deve ser escrito, assinado e registrado em cartório. Na ausência de um contrato será difícil provar a responsabilidade da equipe que executou a obra.


O que deve incluir no contrato com o empreiteiro, construtora ou pedreiro
Você deve ter todos os dados precisos do seu empreiteiro, documentos como nome da empresa, CNPJ, endereço, nome do proprietário, identidade, CPF, endereço de trabalho e ou moradia, telefone de contato. Com estas informações e antes de fechar qualquer acordo, você deve fazer uma checagem buscando informações de idoneidade técnica (falar com outros proprietários que já haviam contratado os serviços da empresa ou empreiteiro interessado (visitar obras executadas se possível), e também checar a idoneidade e saúde financeira do pretendente. Após checar os dados é importante consultar um amigo advogado ou contador, que auxilie na elaboração do contrato de obras. O acordo com o empreiteiro que vai construir a casa deve ter dados precisos. Principalmente os do contratante e o contratado, a data e o local do contrato, os detalhes dos serviços combinados, juntamente com a data de início e fim, bem como os valores e parcelas de pagamentos definidas conforme cronograma da obra. É também muito importante especificar uma data de início e uma dada final para a conclusão das obras. Determinar as diversas etapas de execução da obra com os prazos para cada fase, que geralmente são definidos no decorrer dos meses de construção. Contratei meu arquiteto para administrar a obra e ele contratou uma empreiteira, então não fiz direto com uma construtora. Nesse caso, ele me passou um contrato simples e que não tinha essa informação de porcentagem de multa em caso de atraso. Como contratei ele por indicação, o arquiteto era alguém conceituado e com anos de trabalho, não quis colocar essa cláusula. No entanto, foi colocado no contrato o prazo de 6 meses para entrega, mas não o valor de multa. Se eu quisesse recorrer judicialmente apenas com essa informação já seria suficiente, por que dai o juiz estipularia o valor da multa e se eu pedisse um valor x por danos o juiz também avalaria pelo tempo que passou do prazo descrito no contrato. Então, nesse caso devemos avaliar as nossas despesas, por exemplo, com aluguel, condomínio, se for o caso, transporte de onde moramos até a obra, valor da obra, e em cima disso calcular o valor de multa por mês em caso de atraso. Se a obra irá custar por exemplo, 200 mil reais, podemos colocar por atraso o valor de multa de 2% ao mês. Mas acho que a construtora já coloca no contrato essa cláusula, se não, podemos exigir, ou apenas exigir a cláusula com prazo de entrega, digamos 8 meses. E caso necessite recorrer na justiça, o juiz mesmo irá avaliar conforme o valor que estivermos pedindo por danos no processo. Agora é natural sempre atrasar 1 ou 2 meses, seja por fornecedor que atrasa devido a falta de produto em fábrica e por chuvas.


Definir o serviço que será realizado
É extremamente importante descrever no contrato de obras, quem é responsável pela compra de materiais de construção. Se o contratante vai fazer isso, é bom saber se o mesmo é responsável pela qualidade dos produtos adquiridos. Se for confiar a compra de materiais ao empreiteiro, deve prestar atenção se ele estará adicionando ao preço alguma comissão por administração e os custos de frete no transporte dos materiais até o local da obra. Se vai receber a obra pronta, o contrato deve detalhar no memorial descritivo, os tipos de materiais, juntamente com suas especificações de modelo, marca e padrão de qualidade (popular, médio, alto padrão). Para que não ocorra mal entendido de interpretação, vale a pena descrever minuciosamente o que faz parte de um padrão de “média qualidade”, por exemplo. Afim de evitar aborrecimentos futuros. O porcelanato eu comprei por conta, a par do contrato, então, não estava descrito no contrato, por isso descreva tudo que irá usar para revestir sua casa, modelo, marca e cor, dos pisos, mármores, azulejos, tintas, esquadrias das portas e janelas, pia, vaso sanitário, banheira, torneiras, tomadas, pedras decorativas, gesso, que é a parte mais cara. Porque cimento, areia, ferro e pedra é a parte bruta e mais em conta da obra. Se o pessoal da construtora não quiser colocar em contrato, exija, se não servirá de dor de cabeça futuramente. Quanto mais detalhado for o contrato mais segurança pra você. Teve uma conhecida minha que fez com construtora renomada, e quando a casa ficou pronta eles cobraram um valor a mais porque a casa valorizou e com isso eles diziam ter direito a receber essa porcentagem a mais. Como não estava no contrato, ela colocou na justiça. Pode aparecer alguns absurdos no caminho como esse e por isso é melhor detalhar tudo, porque justiça demora, tem gastos com advogado, stress e as vezes nem compensa recorrer. Então, descreva tudo.


Valores e multas por atraso e por não cumprimento de alguma cláusula contratual
Então, nunca se deve pagar antecipadamente, valores a mais do que o estimado para a fase específica do trabalho realizado. Deve também ser assinado um recibo para cada pagamento efetuado. No contrato de obras também deve ser especificado a penalidade por quebra de contrato por eventuais atrasos da obra. Você também pode determinar a pena para atrasos no pagamento por parte do proprietário da casa. No entanto, para reclamar indenização, é necessário definir com precisão as datas de início e de conclusão do contrato de construção e ou execução da empreitada da obra, seja com uma construtora, empreiteira, arquiteto ou direto com o pedreiro. No meu caso, no contrato com o arquiteto ele não descreveu os revestimentos, e na planta colocou cerâmica, eu não percebi pois havia deixado claro para ele que seria porcelanato nas salas e laminado nos quartos; também não estava no contrato que ele bancaria as pedras e louças sanitárias. Chegou o final de obra, e eu que tive que comprar os pisos e louças porque ele disse que não teria dinheiro para isso, que o valor do contrato não daria para ele bancar isso, até falei para ele, pensei que pelo menos os vasos e cubas você iria colocar e também pedra na escada e porcelanato, agora se tivesse no contrato ele não teria desculpa. Eu não reclamei porque o valor dele estava abaixo das construtoras, ele me cobrou em média 1.100 m² e as construtoras não baixaria de 1.500 m², economia de uns 100 mil reais na casa toda, então ainda fiquei no lucro comprando a par e negociando direto com as lojas, digamos um acréscimo de 200 reais m² na obra, mas mesmo assim tive esse contratempo que eu não espera e mexeu legal com meu orçamento e foi motivo de muito stress.


 Faça as melhores escolhas dos profissionais e fornecedores e boa obra!

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