Planejamento, pesquisa e contrato: Para não ficar no prejuízo e o sonho virar pesadelo!!
Antes de iniciarmos toda burocracia de compra de um imóvel, devemos ter alguns cuidados necessários para que tudo saia como o planejado!
Quando eu iniciei minha procura pelo terreno ideal, ali por 2010, eu era praticamente leiga no assunto! Mas depois de várias visitas aos corretores de imóveis, construtoras e arquitetos, fui absorvendo todo tipo de informação e principalmente, quando correu os trâmites legais da compra, projeto e logo após a construção! Só de lembrar que já passei por tudo isso, tantas burocracias e o desgaste físico e emocional da construção, hoje só tenho que levantar as mãos para o céu e agradecer! Mesmo que agora começa outra saga, que é da decoração, dos móveis, dos muros e da mudança, mesmo assim a principal etapa para realização do meu sonho foi vencida e essa vitória só devo a Deus! Pois tiveram momentos que tudo conspirava contra e essa luta levou uns 3 anos!! Ufa...
Agora se preparem para ler bastante, rsrs... Vamos as dicas!!
Algumas dúvidas comuns:
1. Como faço para comprar meu imóvel (terreno, casa ou apartamento)?
2. Qual a documentação e valores que terei que pagar na contratação de compra?
3. Como faço para financiar meu imóvel ou material de construção?
4. É mais vantajoso comprar uma casa pronta ou construir?
5. Como funciona o processo de contratação de um arquiteto ou engenheiro? Qual escolher?
6. É feito uma reunião inicial antes de fechar o contrato?
7. Essa reunião é cobrada?
8. O que se discute nessa reunião de conhecimento profissional e cliente?
9. Quais as perguntas essenciais que devemos fazer?
10 Quais são as informações que já devemos ter?
11. Quanto tempo antes de construir devemos contratar o arquiteto ou engenheiro?
12. O que preciso saber para administrar minha obra?
13. Devo contratar pedreiros, empreiteira ou construtora? Quais são os valores?
14. Como calcular o gasto na construção de uma casa?
15. Após concluir a obra, como proceder com a documentação de taxas, impostos e averbação da propriedade? E quais os valores que irei gastar?
1. Como faço para comprar meu imóvel (terreno, casa ou apartamento)? O primeiro passo é adquirir o terreno para construir, ou, a casa já pronta nova ou usada, ou, apartamento na planta, novo ou usado. Para isso a importância do corretor de imóveis. A grande maioria das transações imobiliárias são concluídas através de empresas imobiliárias e/ou escritórios de um Corretor de Imóveis. Compete ao corretor de imóveis, exercer a intermediação na transação imobiliária, conforme consta na legislação que regulamentou a profissão (Lei 6.530/78 e Decreto 81.871/78). Todas as empresas legalizadas têm o certificado de inscrição emitido pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis- CRECI. O Corretor de Imóveis tem uma identidade e uma carteira profissional. Todos esses documentos são emitidos pelo órgão ao verdadeiro profissional. Confira essa inscrição e, em casos de dúvidas, basta telefonar para o CRECI de sua região para obter informações. Uma maneira fácil de verificar se você está tratando com profissionais legalizados, é através das publicidades, vez que todos eles são obrigados a colocar o número de CRECI em toda e qualquer publicidade ou impresso. O Corretor de Imóveis tem a obrigação de assessorar as partes em toda a transação imobiliária, nunca omitindo dados que possam prejudicá-lo. Se houver problemas com o profissional ou com a empresa, você pode denunciá-lo junto ao CRECI. Lembre-se que: Comprando através de inabilitados, corre-se o risco de se ter problemas com documentação e mesmo prejuízos financeiros, por falta de capacitação profissional ou mesmo má fé. Se a aquisição for feita com aventureiro, você não terá onde reclamar depois, pois se não é Corretor de Imóveis é um Contraventor Penal. Importante procurar tratar com quem esteja estabelecido, evitando aqueles sem endereço.
2. Qual a documentação e valores que terei que pagar na contratação de compra? Previsão de gastos. Você terá despesas com cartórios (escritura e registro), certidões negativas de débito do imóvel e das partes, prefeitura (ITBI e IPTU), taxas essas que são calculadas de acordo com o valor do imóvel. Portanto, pode se prever um gasto de 3 a 10 % sobre o valor do imóvel com essas despesas. É bom ter à disposição essa reserva. Quem está financiando uma casa ou uma construção vai ter que pagar além dos 10% do valor do imóvel que precisa ser pago direto ao vendedor, taxas na prefeitura, que é de 1,5% do valor do imóvel; para o banco em que financiou em média de 2,5%; e no cartório de registro de imóveis que é de 1% do valor da compra. Se a construção está sendo financiado com recursos do FGTS ou imóvel até R$ 100 mil, o valor é de 3% daquela etapa da medição. No caso da construção está sendo financiada pelo SBPE da Caixa o valor é R$ 150,00 mensal até a conclusão da casa.
ITBI - O imposto sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos, é um imposto brasileiro, de competência municipal, ou seja, somente os municípios têm competência para instituí-lo (Art.156, II, da Constituição Federal).
IPTU - O Imposto predial territorial urbano, é um imposto brasileiro instituído pela Constituição Federal cuja incidência se dá sobre a propriedade urbana. Ou seja, o IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de propriedade imóvel localizada em zona urbana ou extensão urbana. Em caso de áreas rurais, o imposto sobre a propriedade do imóvel é o ITR. Os contribuintes do imposto são as pessoas físicas ou jurídicas que mantém a posse do imóvel, por justo título. A função do IPTU é tipicamente fiscal, embora também possua função social. Sua finalidade principal é a obtenção de recursos financeiros para os municípios, embora ele também possa ser utilizado como instrumento urbanístico de controle do preço da terra. Atualmente ele é definido pelo artigo 156 da Constituição Federal, que caracteriza-o como imposto municipal, ou seja, somente os municípios têm competência para aplicá-lo. A única exceção ocorre no Distrito Federal, unidade da federação que tem as mesmas atribuições dos Estados e dos municípios.
3. Como faço para financiar meu imóvel ou material de construção? Para financiar um imóvel, será preciso pesquisar em diversos bancos quais os melhores juros e prazos. Muitos bancos estão oferecendo boas taxas de juros, até menores que a Caixa Econômica Federal, conhecida por conceder empréstimos do Minha Casa Minha Vida. Então o primeiro passo é você ir conversar com o gerente de várias bancos e buscar saber quais são os requisitos e juros para compra do terreno e construção, aquisição da casa ou apartamento, novo ou usado, pois para cada modalidade os valores dos juros e taxas são diferentes. O valor dos juros para casa ou apartamento novo é menor do que para o usado, e para construir ainda é menor. A renda mínima que qualquer pessoa precisa ter para começar a pensar em comprar uma casa/apartamento ou um terreno é de R$ 465,00 mensais, no caso da aquisição ser feita com recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Já quem não vai usar o Fundo não existe renda mínima e a pessoa pode financiar imóvel de até R$ 500 mil com o financiamento pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Os financiamentos pessoais, exemplo do SBPE você pode já ter outros imóveis em seu nome, Já para financiar pelo governo, através do Minha Casa Minha Vida da Caixa, você não pode ter nenhum imóvel em seu nome, e a renda bruta de até R$ 5 mil reais, o Programa oferece algumas facilidades, como, por exemplo, descontos, subsídios e redução do valor de seguros habitacionais. Se você não tem renda ou possui renda familiar mensal até R$ 1.600 reais, reside em capital, região metropolitana ou município com população igual ou superior a 50 mil habitantes e não tem imóvel, pode procurar a Prefeitura da sua cidade. Lá você vai buscar informações sobre como inscrever-se no Programa Minha Casa Minha Vida de forma gratuita. Independente de sua renda, você precisa descobrir quanto você pode financiar. Antes de sair a procura de um imóvel para comprar de forma financiada é preciso que você tenha em mente quanto poderá ser liberado de recursos pela Caixa ou outro banco, a partir da renda mensal que cada família possui. E não é preciso ir direto às agências do banco para ter esse valor. Nas imobiliárias que funcionam como correspondentes a pessoa tem acesso a essa informação. Para fazer essa consulta, é necessário apresentar comprovante de renda, cópia do imposto de renda e documentos pessoais como CPF e RG. Tanto o vendedor como o comprador não podem ter restrição em nenhum banco de dados como Serasa ou SPC. Depois disso, é feita a análise da renda. Se tudo certo, imóvel escolhido ou projeto pronto para iniciar a construção, o momento é de reunir documentos para dar entrada na formalização do processo de liberação de recursos pelo banco que irá financiar. Os documentos também podem ser entregues aos correspondentes bancários e depois disso, o cliente é chamado apenas para fazer a assinatura do contrato.
4. É mais vantajoso comprar uma casa pronta ou construir? Se você for financiar, de cara é mais vantajoso construir, pois os juros são menores que adquirir imóvel pronto. Agora independente se será financiado ou não, é mais vantajoso construir a casa dos seus sonhos, conforme seu gosto, seu projeto de quantos cômodos terão e como serão distribuídos cada ambiente e posição da casa sobre o terreno, além de ser tudo novinho em folha, parte elétrica e hidrossanitária, pisos e revestimentos, que além de novos e modernos, serão dar cor e modelo escolhido por você, e sem necessidade de uma reforma. Por exemplo, se você for construir uma casa com o valor de R$ 200 mil reais, você pode conseguir uma casa de padrão médio com uma metragem de 200 m². Já se você for comprar uma casa com esse valor, será muito difícil conseguir nessa metragem e em boas condições, certamente será usada e antiga, ou nova e bem menor, se for nova, para vender o proprietário estará lucrando em cima da venda e se for antiga, tem que estudar muitos as vantagens e desvantagens, pois você pode acabar gastando o dobro em reforma ou ter que ficar com uma casa em situações precárias, piso e revestimentos quebrados, manchados, fiação elétrica comprometida e hidrossanitária com infiltrações e vazamentos. Válido essas informações também para um apartamento na planta ou usado (novo ou antigo), vale muito mais a pena comprar na planta. Com exceção de casos de vendas em leilões ou de proprietários falidos, que precisam se desfazer dos imóveis por motivo de conseguir dinheiro rápido para quitar dívidas ou outros problemas, e você pode conseguir, por exemplo, um ótimo imóvel por metade do preço de mercado.
5. Como funciona o processo de contratação de um arquiteto ou engenheiro? Qual escolher? Para contratar um arquiteto ou engenheiro, você deverá procurar indicação de profissionais na sua cidade ou região, através de familiares, amigos e conhecidos, para saber como funciona o estilo de arquitetura que ele segue (antiga ou moderna), oferece serviços com tecnologia, como projetos em 3D, é inovador ou não, se é designer de interiores (o que poderá te ajudar muito no momento de montar o projeto, seja com dicas e idéias, já visando a parte decorativa, luminotécnica e paisagística para sua planta baixa). Além de saber o quesito profissionalismo, se cumpre os prazos e visita a construção (pois tem obrigação ética de acompanhar a obra e a maioria fazem a execução). Logo que projeta uma residência ou um edifício, o arquiteto visualiza todas as questões que giram em torno do mesmo. Deve ser levada em consideração a iluminação, ventilação, funcionalidade, inclusive a parte hidráulica e elétrica. Do mesmo modo ocorre com o engenheiro.
Arquiteto: Começando pelo arquiteto, é ele quem vai elaborar o projeto, que é onde tudo começa. É o profissional que tem contato direto com o cliente, precisando entender e captar as preferências, o seu modo de vida. Tudo é levado em conta para garantir conforto e a felicidade do cliente, pois quando se trata de uma casa, estamos lidando não apenas com a moradia da pessoa, mas o seu grande sonho. No projeto arquitetônico é que será definido o aproveitamento dos espaços, paisagismo e design, onde irão surgir as maquetes eletrônicas e o cliente poderá ter a leitura do que está por vir. No projeto são realizadas muitas pesquisas e, dentre elas, temos o estudo dos ventos para garantir a ventilação dos ambientes, bem como o estudo solar, para obter conforto térmico. Mas todo esse trabalho deve ser feito dentro das legislações urbanísticas, sanitárias e ambientais, conciliando as necessidades do cliente com as leis em vigor.
Engenheiro: O engenheiro é o profissional que irá cuidar da parte estrutural, responsável pelos projetos chamados complementares, analisando as características do solo e forças que a construção estará sujeita, desenvolvendo fundações, estrutura, instalações hidráulicas e de gás. Ele decide os melhores materiais e técnicas a serem empregados na construção e cuida para que tudo seja executado conforme exigência das normas, zela pela qualidade dos materiais que estão sendo utilizados, garantindo qualidade, estabilidade e segurança. Como informado anteriormente, na área da construção civil ambos podem projetar, calcular e se responsabilizar por projetos e obras. No entanto, é preciso ficar atento à diferença que já se coloca desde a formação. O curso de Engenharia oferece apenas 160 horas para disciplina de projeto, enquanto que no curso de Arquitetura esta carga horária sobe para a média de 3.500 horas, mas ambos podem projetar. No curso de Engenharia cerca de 4 mil horas são destinadas a cálculo, enquanto em Arquitetura são destinadas cerca de 500 horas, mas ambos podem calcular e se responsabilizar pelo edifício. O ideal seria que os escritórios de arquitetura e engenharia trabalhassem em conjunto. É possível concluir que as profissões se completam para obter resultados eficientes e de qualidade. Contudo, para isto funcionar, é preciso que exista respeito e que cada área conheça suas limitações. É preciso ter maturidade para reconhecer onde termina a atribuição de um para começar a do outro profissional. Em uma obra sempre são vários profissionais envolvidos e é o profissional responsável pela obra que deve fazer a compatibilização de todos os projetos. Ou seja, organizá-los para uma melhor funcionalidade.
Fonte
6. É feito uma reunião inicial antes de fechar o contrato? Sim, são feitas várias reuniões se preciso for, antes de fechar o projeto. Até que todos os estudos sejam feitos para chegar ao projeto do jeito que você quer, ao gosto do cliente e não somente do profissional.
7. Essa reunião é cobrada? Essas reuniões não devem ser cobradas, são gratuitas.
8. O que se discute nessa reunião de conhecimento profissional e cliente? O que deverá ser discutido já numa primeira visita ao escritório de um arquiteto ou engenheiro, são: se informar dos valores cobrado e prazo para entrega do seu projeto. Depois de saber disso, poderá dar início a um primeiro estudo (como ficará sua planta baixa). Geralmente fica na base de R$ 20,00 o m² do projeto, se ele fizer um projeto de 200,00 m² você paga na base de R$ 4.000,00. Mas tem profissionais que cobram o dobro disso e outros bem menos, vai depender do conceito do escritório que você vai procurar.
9. Quais as perguntas essenciais que devemos fazer? Na primeira visita ao escritório do arquiteto ou engenheiro, você já deve ter claro as indicações que recebeu, caso não teve nenhuma indicação por parte de algum familiar ou amigo, sempre procure uma terceira opinião profissional, para ter certeza do que está sendo dito, e você poderá se identificar mais com um do que com outro profissional, e aquele que melhor atender suas expectativas você fechará o projeto. Mas antes de fechar o projeto, você pode visitar vários escritórios e pedir que te mostrem fotos e te levem até algumas casas que ele fizeram, assim você terá maior certeza do estilo que eles seguem e até onde eles poderão responder a seus desejos. Tudo isso não deve ser cobrado. Eu optei fazer esse estudo em quatro escritórios, pois em cada um você colhe informações e idéias, e com aquele profissional que mais combina com o que você procura, você continuará os estudos até chegar a finalização do projeto.
10 Quais são as informações que já devemos ter? Eu ainda não conhecia os blogs, mas fiz assim, pesquisava no Google imagens de fachadas e casas que eu gostava e arquivava no computador. Procurei uma arquiteta da minha cidade para fazer meu projeto, levei o pendrive com as fotos juntos, assim ela teve uma melhor noção daquilo que eu pretendia, só que passei que eu queria no máximo um tamanho e ela montou um estudo 3x maior, gostei mas era muito grande e além do meu orçamento, dai até ela reduzir ao mais próximo que eu queria levou tempo, porque a cada alteração eu tinha que olhar, telefonar, trocar email, ir ao escritório, acho que levou uns 4 meses, no final ficou ainda um pouco maior do que eu pedi, paguei um valor bem alto no projeto dela, que ficou lindo por sinal, aprovou na prefeitura, dai era só construir. Mas como ficou maior do que eu podia, deixei parado. Nesse meio tempo fui indicada por um conhecido, que fez a casa dele com um arquiteto de uma cidade vizinha a minha, procurei ele, mostrei as fotos, expliquei bem, levou bem menos tempo, quase dois meses, o arquiteto conseguiu enquadrar tudo que eu queria na metragem certa, não exagerou em sacadas e corredores, mudou um pouco o estilo da casa e dai fechei o projeto, custou bem menos, aprovou na prefeitura e é esse que construí! O outro ficou na gaveta para lembrança. Bom, depois você apresenta suas idéias e fotos daquilo que deseja, você impõe aquilo que quer, porque tem muitos profissionais que querem fazer do jeito deles, dai você fica insatisfeito e depois se arrepende de não ter feito a seu gosto. Se for esse o caso na hora de fazer o projeto, procure outro profissional! O bom é você já ter noção do que precisa, exemplo 1 suíte e 2 quartos, ou 3 suítes, 1 banheiro social, 1 lavabo, 1 sala de jantar, 1 garagem para 2 carros, etc. Você deve fazer um contrato com o profissional, pois ele tem obrigação de executar sua obra ou seja ir vistoriar semanalmente ou mensalmente, afinal ele está assinando esse projeto, e se der alguma coisa errada na execução, seja por erro dos pedreiros ou de estar mal projetado, quem vai responder judicialmente é o arquiteto ou engenheiro que fez seu projeto. E se você não colocar isso no contrato, tem uns maus profissionais que não vão visitar a obra, e se você ligar cobrando eles enrolam e nada, já com o contrato você tem essa segurança jurídica e qualquer problema terá como cobrar seus direitos. Importante aparecer no contrato o prazo para o profissional entregar seu projeto, se no valor está incluído apenas a planta baixa ou incluso o projeto em 3D e quantas vezes ele irá visitar sua obra por mês, durante todo o período da construção, o contratado e o contratante devem assinar e ser reconhecido o contrato em cartório.
11. Quanto tempo antes de construir devemos contratar o arquiteto ou engenheiro? Se você já comprou o terreno onde irá construir, o ideal é você procurar o quanto antes o profissional para fazer seu projeto. Pois levará um tempo para o projeto ficar pronto, podendo ser rápido ou não os estudos do projeto. As vezes no primeiro ou segundo estudo já fica da maneira que você quer, mas as vezes precisa muitas alterações e isso demanda um certo tempo. E após ficar pronto, levará mais um período para ser aprovado na prefeitura, as vezes tem que alterar algumas coisas, o que alonga mais o prazo e somente após ser aprovado estará disponível para você dar início no financiamento (se esse for seu caso), para só então começar sua construção. Dependendo do escritório e da cidade, leva menos ou mais tempo, no meu caso após fechar o projeto, dentro de uma semana a planta baixa já estava na prefeitura e menos de um mês já estava aprovado para construir.
12. O que preciso saber para administrar minha obra? O principal para administrar é você fazer uma listagem de fornecedores para pesquisar valores. Você precisa comprar todo material necessário da obra pessoalmente, realizar orçamentos e negociar com as casas de materiais de construção. Se você mesmo quiser administrar sua obra, terá que ir atrás dos materiais nas lojas, contratar os pedreiros, eletricista, pintor, etc. A incomodação é dobrada mas o valor da obra reduz bastante, porque você não vai pagar por esse serviço. Mas se não tiver muita experiência pode se tornar em prejuízo, principalmente quanto ao fiscalizar os pedreiros, pagamentos, etc. Se for teu caso, contrata uma construtora conceituada, que tenha boas indicações na sua cidade ou região, e peça para eles te levarem até as construções mais recentes, assim você vê como ficou o serviço, o acabamento das casas, etc. E pode até voltar depois e falar com os proprietários, para saber se eles cumpriram tudo como o prometido!
13. Devo contratar pedreiros, empreiteira ou construtora? Quais são os valores? Contratei meu arquiteto para administrar, ele tem escritório com engenheiro, e ele administra construções contratando empreiteiras, então quis que ele me entregasse a casa pronta pelo valor x que ele me passou, já incluindo o valor do INSS dos pedreiros, que ficou no contrato sendo de responsabilidade dele em fazer esse pagamento. Já com construtoras, eles cobrariam para o mesmo padrão da minha casa uma média de R$ 300,00 a mais o m². O padrão varia da qualidade dos materiais que você vai usar na casa, porcelanato, granito na escada, gesso no forro ou não, massa corrida nas paredes ou não, qual a quantidade de cômodos, pouco ou muitos detalhes nos acabamentos, etc. Você só paga pelo valor acordado no contrato, referente a obra pronta, que dai você vai combinar como será o pagamento, se á vista ou parcelado, ou por etapas (se for financiado), com ou sem entrada. A construtora te entrega a obra pronta, eles se encarregam de comprar todos os materiais, assim como contratar os fornecedores, pedreiros, pintor e eletricista. Foi o que meu arquiteto fez, só que ele não é uma construtora, por isso contrata uma empreiteira para construir, já na construtora eles tem os pedreiros exclusivos deles como funcionários. Geralmente as construtoras tem arquitetos ou engenheiros que trabalham para eles, e estes mesmos podem fazer seu projeto, o valor poderá ser menor, uma vez que irá construir com eles, mas se você tiver um arquiteto de sua preferência faz o projeto e leva para a construtora. Seja com a construtora, seja com o arquiteto ou engenheiro que irá administrar, seja com uma empreiteira ou mesmo direto com os pedreiros, nesse caso o mestre de obra, você terá que fazer um contrato, com assinatura e dados completos de ambas as partes, autenticado em cartório para ser válido judicialmente, especificando tudo em detalhes, tamanho da obra, valores e valor final, forma de pagamento, o prazo das etapas e data da entrega da obra concluída, tipo dos materiais usados, de quem são as responsabilidades do pagamento do INSS dos pedreiros (no caso de construtora, arquiteto ou engenheiro como administrador, eles deverão pagar, no caso de empreiteiras e mestre de obra, o proprietário deverá pagar, pois eles estão trabalhando diretamente para você, sem um terceiro administrando - que seria o caso do arquiteto, engenheiro ou construtora). Importante colocar que se o proprietário não quiser mais continuar não será cobrado nenhuma multa contratual, mas o contrário sim, caso o profissional queira abandonar o serviço terá que pagar multa, estipulando determinado valor, pois se não colocar essa cláusula corre o risco de ficar com obra parada por desistência do profissional, que digamos por ter arrumado uma obra maior e mais lucrativa, resolveu abandonar a sua e partir para outra. Já você poderá desistir a qualquer momento, por diversos motivos, como ficar insatisfeito com o trabalho do mesmo, conseguir um profissional com valores mais acessíveis, surgir imprevistos financeiros ou pessoais e não ter mais condições de prosseguir com a obra e nesse caso estará amparado pelo direito do consumidor e outros mais, claro que devendo pagar pelo serviço que lhe foi prestado até o momento. Também deverá especificar valor da multa no caso de atraso na entrega da casa ou reforma. Sem especificar no contrato, por exemplo, você apenas combina verbalmente que quer piso classe A porcelanato polido bege liso retificado, e eles colocam um porcelanato acetinado bege mesclado tipo C não retificado, ou pior uma cerâmica simples, afinal não foi assinado nada e você fica sem direito a exigir depois. O contrato é uma garantia para fins de cobrança judicial, tanto de prestação de serviço para o proprietário, como de pagamento para o profissional contratado. Geralmente os profissionais já tem o modelo de contrato, e no caso de não ter você consegue gratuitamente na internet ou pagando para algum escritório de advocacia ou contabilidade. Além do contrato, deve guardar o recibo de todo e qualquer pagamento feito aos profissionais contratados e fornecedores.
- Construtora
Vantagens: Realiza todos os procedimentos necessários para construção (Limpeza, terraplanagem do lote).
Prazo de entrega da obra com tempo determinado.
Responsável por toda parte burocrática (Alvará, direitos trabalhistas, CREA, etc.).
Responsável pela compra e utilização do material a ser utilizado.
Responsável pelo contração de pessoal qualificado para obra.
Você sem dor de cabeça ou preocupação em fiscalizar a obra ou correr atrás disso ou daquilo. A principal vantagem é o suporte técnico, a velocidade para terminar obras, contratos e, é claro, endereço fixo, o que facilita o cliente a encontrar as pessoas que fizeram o serviço no caso de alguma reclamação, diferentemente de muitos autônomos.
Desvantagens: Cobram cerca de 20% a 30% a mais do valor da construção.
Não incluem ou facilitam adaptações naquilo que não está no contrato.
Utilizam material de 2ª ou 3ª linha de qualidade na construção (se quiser 1ª linha pagará mais por isso e deverá constar no contrato).
Alguns cuidados devem ser tomados quando se optar por contratar uma construtora que são:
Verificar se tem registro no CREA (pois caso seja necessário você poderá recorrer aos seus direitos junto ao CREA e ao PROCON).
Verificar histórico da empresa, conversar com clientes atendidos por ela, e saber sobre os prazos de entrega, qualidade da obra e satisfação dos clientes.
Fazer orçamentos em várias construtoras (como não existe uma tabela fixa, cada construtora cobra determinado valor de acordo com a obra).
Fazer um contrato detalhado, não esquecendo de nenhum detalhe, desde o tipo de cimento da fundação que quer utilizar até o tipo de maçaneta que quer colocar na porta (muito importante).
Dicas:
Não é sua responsabilidade a compra de material e nem a estocagem deste material e sim da construtora.
A construtora é responsável integralmente pela obra, se for necessário limpeza ou terraplanagem ela deverá fazer.
Caso deseje construir um muro ao redor da imóvel, faça um orçamento a parte ou contrate um pedreiro autônomo (sairá mais em conta).
- Pedreiro Autônomo
Vantagens: Utilização correta da quantidade de material.
Facilidade em negociação do pagamento (diário ou empreitada).
Garantia de que está sendo utilizado um material de qualidade (afinal foi você quem comprou).
Modificações e alterações no projeto da obra.
Parar a construção da obra e retomar quando achar melhor.
Desvantagens: Prazos de entrega da obra não são precisos (geralmente demoram 2 a 3 meses a mais que as construtoras).
Podem não cumprir acordos pré-estabelecidos ( te deixar na mão por exemplo).
É preciso fiscalizar diariamente o andamento da obra.
Você precisa comprar todo material necessário da obra pessoalmente.
Realizar orçamentos e negociar com as casas de materiais de construção.
Resolver toda parte burocrática (Alvará, Registro da obra, contratar engenheiro).
Construção por conta própria te dará muita preocupação e coisas pra fazer (recomendo comprar uma caixa de Neusadina pra dor de cabeça e chá de camomila para os nervos, rsrs)
Quando se contrata um pedreiro é preciso levar em conta que a obra demorará mais tempo, a estrutura é bem menor e nem sempre ele é especializado em tudo o que o empreendimento necessita (parte hidráulica e elétrica, pintura, etc.). Além disso, no caso do profissional contar com ajudantes, também informais, e não pagá-los, o problema pode ser levado à justiça, sendo também de responsabilidade do dono da obra.
Cuidados ao contratar um pedreiro autônomo que você não conheça muito bem, antes de contratar procure referências.
Sempre o andamento da obra deverá ser fiscalizado, principalmente se o pedreiro receber diariamente.
Nunca dê total autonomia ao pedreiro para decidir o que fazer e como fazer (peça orientação de um engenheiro ou do seu próprio arquiteto que deve vistoriar a obra).
Faça contrato, mesmo sendo autônomo a utilização de contrato se faz importante, pois caso algo esteja fora do padrão ou ele te deixe na mão, você poderá recorrer a justiça comum, o pedreiro autônomo deverá responder tanto quanto uma empresa especializada de construção civil.
Dicas:
Se o Pedreiro for de total confiança dê a ele total autonomia para comprar material necessário para obra (ele como ninguém sabe o que é bom e barato para a construção).
Pedreiro com boas referências dispensam a fiscalização diária, se preocupe em ver a obra a cada 2 dias.
Tente negociar por empreitada cada etapa da obra, geralmente sai mais em conta.
Nunca pague adiantado, pois muitos costumam não aparecer depois. Prefira fazer os pagamentos no início da semana e não na sexta-feira, pois alguns costumam não aparecer na segunda-feira.
Se houver resistência por parte do pedreiro, prefira despensar e contratar outro, assim terá maiores chances de não se incomodar ou ser prejudicado.
Valores
O valor cobrado varia de acordo com a obra, se é uma construção luxo, mediana, básica e é cobrado por Metro/Quadrado ( m²).
Abaixo uma simulação de uma construção Básica (geralmente as utilizadas no programa Minha Casa Minha Vida do governo).
Quanto cobram:
Pedreiro: R$ 200,00 por m² ( fora material).
Construtora: R$ 800,00 por m² (incluso material).
Material: R$ 300,00 reais por m²
Total:
Construtora: R$ 800,00 reais.por m²
Por conta própria: R$ 500,00 reais por m²
Economia de R$ 300,00 por m².
Obra de 70 m² (Minha casa Minha Vida)
Construtora: R$ 56.000,00
Por contra própria: R$ 35.000,00
Fonte
A base de valor de uma construção mediana - geralmente padrão médio a partir de 3 banheiros e acima de 100 m², materiais de alta qualidade.
Quanto cobram:
Pedreiro: R$ 240,00 por m² (fora material)
Construtora: R$ 1.400,00 por m² (incluso material)
Material: R$ 860,00 por m²
Total:
Construtora: R$ 1.400,00 reais por m²
Por conta própria: R$ 1.100,00 reais por m²
Economia de R$ 300,00 por m².
Obra de 200 m² (Padrão médio)
Construtora: R$ 280.000
Por conta própria: R$ 220.000
- Empreiteira
São as mesmas vantagens e desvantagens dos pedreiros autônomos. Com exceção que a empreiteira possui CNPJ e assim possui firma reconhecida.
Em questão de valores, a diferença é mínima ou pode até mesmo não ter, pois você irá contratar direito com o mestre de obra que tem sua empreiteira, se responsabiliza pelo grupo de pedreiros.
O que diferencia é a questão do proprietário ter mais segurança, por ser empresa e a empreiteira contratar os pedreiros e ajudantes, no caso de falta de pagamento, eles irão cobrar da empreiteira que os contratou.
Diferente das construtoras, os pedreiros não são funcionários da empreiteira, portanto o INSS deles deverá ser pago pelo proprietário da obra.
Algumas oferecem mão de obra e material incluso, praticamente o mesmo valor do material por conta própria. E outras oferecem apenas a mão de obra.
Tanto profissionais autônomos quanto empresas da construção civil devem ser indicados por terceiros antes de contratados.
* Procon dá dicas de como evitar problemas
A supervisora da área de produtos e serviços Procon-SP, Márcia Christina Oliveira, aconselha que tanto para a contratação de pedreiros quanto de empreiteiras é preciso firmar contrato. “Isso estabelece garantia para quem contrata os serviços. No caso de alguma reclamação ou falta de cumprimento do que foi firmado, a pessoa pode acionar o Procon para tentar reverter a situação”. É preciso que conste no documento (contrato) recibos e pagamentos do que foi feito, endereço, RG e CPF do profissional ou da empresa, prazo de entrega da obra, valor acordado pelo serviço e formas de pagamento. “Entregue isso, vamos notificar o profissional e num prazo de dez dias é preciso que haja algum acordo. Caso contrário, é marcada audiência de reconciliação. O que não pode acontecer é deixar de recorrer.”
14. Como calcular o gasto na construção de uma casa? O cálculo do gasto pode ser feito de forma rápida com a utilização do CUB (Custo Unitário Básico) que é uma pesquisa realizada pela Sinduscon (Sindicato da Indústria da Construção Civil), avaliando a variação de mão de obra, material, custos com projeto e impostos. Com análise destes dados, cria-se um custo da obra de acordo com o tipo de edificação, sendo dividido em padrão baixo, médio e alto. Cada unidade da união tem seu CUB calculado pelo seu respectivo sindicato, podendo ter algumas diferenças de um estado para outro. A utilização desta ferramenta auxilia as pessoas sem conhecimento com os custos relativos à obra, a obterem um orçamento muito próximo do real.
Um exemplo é uma edificação situada no estado do RS, que tem uma área de 200m², o seu terreno é plano, casa térrea e de padrão normal. Para esse calculo vá ao site do Sinduscon de seu estado e procure o cub mais atual. Após ter os dados em mãos veja o valor R1-N que em julho de 2013 no RS tem um valor de R$ 1.294,47.
Com o custo em mãos do metro quadrado faça um calculo simples:
Área x R1 = Custo total da casa
200m² x 1.294,47 = R$ 258.894
15. Após concluir a obra, como proceder com a documentação de taxas, impostos e averbação da propriedade? E quais os valores que irei gastar? Após a obra concluída, ou até mesmo um pouco antes, desde que a parte estrutural do projeto esteja toda pronta, como escadas e guarda-corpo, oferecendo segurança para se habitar.
Importante saber que a obra de construção civil é a construção, a demolição, a reforma, a ampliação de edificação ou qualquer outra benfeitoria agregada ao solo ou ao subsolo. Os responsáveis pelas obrigações previdenciárias decorrentes de execução de obra de construção civil são, o proprietário do imóvel, o dono da obra, o incorporador, o condômino da unidade imobiliária não incorporada na forma da Lei n° 4.591/1964, e a empresa construtora. O responsável pela obra de construção civil pessoa jurídica, está obrigado a efetuar escrituração contábil relativa à obra.
A pessoa física, dona da obra ou executora da obra de construção civil, é responsável pelo pagamento de contribuições em relação à remuneração paga, devida ou creditada aos segurados que lhes prestam serviços na obra, na mesma forma e prazos aplicados às empresas em geral.
Fonte
Um dos documentos é a Certificação de Vistoria de Conclusão da Obra (CVCO), chamada popularmente de Habite-se, que é dado pela prefeitura. O documento certifica que a edificação foi anteriormente licenciada pelo Alvará de Construção e foi concluída de acordo como o projeto aprovado. Esse documento é necessário para a averbação do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Quando há um construtor contratado é ele que dá entrada no processo junto à prefeitura. Basicamente, a obra deve estar igual ao que foi apresentado no projeto, no início da construção.
Veja um passo a passo para requerer o documento:
1 – Para começar, o interessado deve imprimir e preencher o Requerimento para Certificações que deverá ser protocolado na prefeitura. No meu caso não fui eu quem fez essa parte burocrática, mas meu arquiteto que era quem estava administrando.
2 – Preencha o formulário e anexe os documentos pedidos. Para a vistoria de conclusão são necessários os documentos: folha de alvará de construção e documentos condicionados, assinatura do proprietário e assinatura do responsável técnico. Deve-se atentar para a necessidade de levar os documentos condicionados, que estão destacados na folha de alvará. Por exemplo, laudos exigidos pelo Corpo de Bombeiros, pela Secretaria Municipal do Meio Ambiente, entre outros. Os documentos poderão ser obtidos nos próprios órgãos solicitantes.
3 – O Requerimento de Certificações deve ser protocolado na Secretaria Municipal de Urbanismo. Antes de protocolar o requerimento, é importante que o proprietário e o responsável técnico pela execução verifiquem se a obra realmente foi concluída de acordo com o projeto e se ela está em condições de higiene e habitabilidade. A checagem agiliza o processo e evita que sejam necessárias mais de uma vistoria da prefeitura para a expedição do CVCO.
4 – Técnicos da Secretaria de Urbanismo irão até a obra para verificar se ela obedece ao projeto aprovado inicialmente. Quando encontrada alguma diferença é dado um prazo, normalmente de 30 dias, para que o problema seja resolvido.
5 – Após a vistoria, a secretaria emitirá a Guia de Recolhimento (GR) referente à taxa de expediente (no valor em média de R$ 21,00) e à taxa de vistoria de conclusão de obras (no valor em média de R$ 0,57 por metro quadrado de construção). A GR deverá ser recolhida nos bancos autorizados. Uma via da GR deverá ser anexada junto ao processo de vistoria.
6 – Após esses procedimentos o Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras é emitido. O tempo normal de espera pelo CVCO é de 30 a 45 dias. Depois da vistoria o dono já pode providenciar a mudança para a nova casa, mas deve tomar o cuidado de não mudar nada do projeto até o documento do Habite-se sair.
- CND - Certidão Negativa de Débitos (Receita Federal)
Junto com Habite-se será preciso providenciar também a Certidão Negativa de Débitos. As certidões antes eram emitidas pelo INSS - Instituto Nacional do Seguro Social, atualmente são emitidas pela Secretaria da Receita Federal do Brasil - RFB, sendo exceção somente o caso de Contribuinte Individual. A DRS-CI (Declaração de Regularidade de Situação do Contribuinte Individual) será fornecida exclusivamente pelo INSS. Se a equipe contratada trabalhou formalmente você ou o construtor já deverão ter pago as contribuições e encargos relativos a esses trabalhadores no decorrer da obra e ter os comprovantes desses pagamentos. Caso a obra tenha sido feita informalmente, ou seja, não houve pagamento de nenhum encargo, deverá, ao final da construção, levar o projeto (aquele aprovado na prefeitura) até a Receita Federal que calculará, de acordo com uma tabela e com base no CUB (Custo Unitário Básico da construção de cada estado) quanto pagar, tudo em um montante só, que será a guia a ser paga da DISO - Declaração e Informação sobre Obra. Nesse caso depois de ter pago a DISO, você deverá solicitar a CND. O custo fica em média de R$ 25,00 o m² do CUB, para uma casa padrão médio de 200 m² o custo fica em média de R$ 5 mil reais. Para conseguir desconto dos redutores da casa (metade do total do m² de sacadas e garagem), precisa deixar o xerox da planta baixa na Receita Federal, isso no dia que você ou seu construtor, através de uma procuração, irá na Receita. O desconto dos redutores poderá ser em média de uns R$ 500,00. Infelismente não consegui esse desconto, pois assinei a procuração para o meu arquiteto me representar na Receita sendo meu construtor, e ele não deixou o xerox da planta baixa, então os cálculos foram feitos sem os redutores, então fui lá pessoalmente e deixei o xerox, mas o pessoal da Receita me ligou dias depois dizendo que não seria mais possível reduzir o valor porque meu procurador tinha dito que não precisava, aff!
- Registro final
A escritura pública de imóvel deve ser notificada no Cartório de Registro de Imóveis através de averbação.
Que será feito no cartório de registro de imóveis de sua cidade. Para efetuar a averbação da construção na escritura do terreno e gerar um novo registro do imóvel, o cartório irá pedir o CVCO, a CND e também o carnê do IPTU (em dia) já no nome do novo proprietário, além de documentos de identificação do proprietário e cônjuge, como RG e CPF. O registro tem até 30 dias para sair, mas, na prática, isso ocorre em uma semana. Não há um custo fixo de cartório para se fazer a averbação do imóvel, que é baseado no preço do imóvel e em uma tabela estipulada pelas leis estaduais, geralmente é 1% do valor do imóvel. Para quem financiou o imóvel, depois de ter a matrícula de averbação em mãos, deverá deixar cópia na agência bancária para que o valor da última etapa seja liberado em sua conta bancária. Portanto cuidado com o prazo do pagamento de fornecedores, construtores ou pedreiros nessa última etapa, uma vez que irá demorar em média 30 dias a mais para o recebimento do valor da última etapa, e por isso ela deverá ser a de menor valor no cronograma.
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Compra do primeiro imóvel tem desconto de 50% no registro e escritura
Pouco conhecida dos consumidores, a Lei 6.015/73, (Lei de Registros Públicos), traz aos adquirentes do primeiro imóvel residencial, se realizado através do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o benefício de um desconto de 50% no pagamento de emolumentos de registro e escritura. Vale frisar que o benefício se aplica apenas a quem faz a compra do primeiro bem imóvel residencial pelo SFH e no valor de até R$ 500 mil. Para comprovar a condição de primeira aquisição, o comprador pode requerer no registro imobiliário de onde reside certidão negativa de propriedade. Alguns cartórios exigem que o adquirente faça uma declaração de que é a primeira compra pelo SFH. Vale ressaltar que o declarante (comprador do imóvel) responde civil e criminalmente pela veracidade das informações prestadas. Outra forma de comprovar a condição de primeiro imóvel é requerer à Caixa Econômica Federal (CEF) o fornecimento de certidão de que aquele é o primeiro imóvel adquirido pelo SFH. O desconto não pode ser obtido como reembolso e deve ser solicitado antes de efetuar o registro. Desta forma, o adquirente que se enquadre na Lei deve solicitar o benefício por escrito ou através de requerimento próprio no cartório. Porém, mesmo quando comprovada à condição, alguns cartórios resistem em aplicar tal lei. Assim, para aqueles que tiverem seu direito impedido, devem prestar queixa na Corregedoria Geral de Justiça (CGJ), órgão responsável pela fiscalização aos cartórios. Se negado, com estes documentos em mãos, o adquirente pode ingressar em juízo visando à obtenção de medida liminar para fazer valer seus direitos, ou optar em quitar os emolumentos de forma integral, e ai sim, requerer a restituição dos valores cobrados a maior. Alguns cartórios, aos serem questionados sobre o desconto, informam que cumprem a lei, porém, quando se trata de alienação fiduciária (modalidade em que o bem, como garantia, é transferido ao credor (banco) e o comprador (adquirente), passa a ter em quanto perdurar o financiamento somente posse indireta do bem. Quitado o imóvel, o mesmo é transferido ao adquirente.) os cartórios alegam de forma errônea, que a lei não se aplica nestes casos. Segundo a tese dos cartórios, o bem fica em nome do banco e desta forma estariam sujeitos a Lei 9.514/97, a qual foi criada pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) e, por isso, não se enquadraria o SFH. Contudo, é possível utilizar o SFH com a alienação fiduciária. Possibilidade prevista no art. 51 da Lei 10.931/2004. A alienação fiduciária é uma forma de garantir uma operação e em nada muda a aplicabilidade do artigo 290, da Lei de Registros Públicos. Basta, apenas que seja a primeira compra, que seja pela SFH e que seja residencial. Ou seja, independe da forma de operacionalizar a compra o consumidor faz jus ao benefício.
Fonte
Agora mãos a obra!!! rsrs
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